Thông tin doanh nghiệp

Hợp đồng thuê địa điểm kinh doanh: mấy điều cần lưu ý

Hợp đồng thuê địa điểm kinh doanh: mấy điều cần lưu ýSau hàng tháng trời tìm kiếm, cuối cùng bạn đã tìm được một địa điểm phù hợp với công ty của mình. Bạn sốt sắng muốn đặt bút ký ngay vào dòng chấm chấm dành cho người thuê ở cuối bản hợp đồng.



 

Nhưng đừng quá hấp tấp như thế! Trước khi tự “trói mình” vào một địa điểm, hãy chắc chắn rằng bạn đang đàm phán một hợp đồng thuê mặt bằng mà bạn có thể chịu được.



 

Jack O’Donohue, phó giám đốc điều hành của công ty bất động sản Stratford Associates Virginia, Mỹ, nói: “Tiền thuê địa điểm là chi phí tốn kém nhất đối với hầu kết các tổ chức ở khu vực kinh doanh, vì thế, việc có được những điều khoản như bạn muốn từ hợp đồng thuê là việc rất quan trọng. Mặc dù giá thuê tương đối giống nhau ở trong cùng một địa phương, hay ở nhiều vùng trên đất nước, nhưng bạn vẫn có thể mặc cả được nếu biết cách đàm phán.



 

Còn theo B. Alan Whitson, một chuyên gia bất động sản ở Califfornia, Mỹ, để có được một hợp đồng tốt, bạn hay nhân viên môi giới bất động sản của bạn cần phải luôn cố gắng tìm hiểu các điều khoản của hợp đồng thuê. “Hợp đồng thuê chuẩn luôn được viết sao cho người chủ đất có lợi nhất. Vì thế, tạo ra được điều khoản có lợi hơn cho bạn hay không là tùy thuộc vào nghệ thuật thương lượng của bạn.”



 

Vậy làm thế nào để có giá thuê mặt bằng thấp nhất? Hãy chú ý đến 7 điều sau trong việc xem xét và ký kết hợp đồng thuê:


 

1. Toàn bộ hợp đồng. Whitson nói: “Nhiều chủ doanh nghiệp nhỏ không đọc hợp đồng thuê, mà đôi khi có đọc cũng…không hiểu nó. Nhưng nhiệm vụ của bạn là phải hiểu tường tận bạn đang làm việc gì. Hợp đồng thuê là một tờ giấy ghi các quy định, mà bạn sẽ bị ràng buộc bởi bất kỳ điều gì ghi trên đó”.


 

Fred Steingold, tác giả cuốn Chỉ dẫn pháp luật để khởi sự và điều hành một doanh nghiệp nhỏ, nói: “Cũng như bất kỳ hợp đồng nào khác, hợp đồng thuê địa điểm nên được một luật sư kiểm tra lại toàn bộ. Hầu hết các luật sư đều có thể rà soát một hợp đồng thuê trong vòng chưa đầy một giờ. Vì thế, phí dịch vụ phải trả luật sư để làm việc này không phải là một khoản chi lớn, nhưng đó lại là một cái “van an toàn” cho các vấn đề có thể xảy ra trong tương lai”.


 

2. Giá tính trên mét vuông. Nhiều hợp đồng thuê đưa ra giá thuê nền chung tính theo mỗi mét vuông. Steingold cho biết: “Mức giá này có thể gây nhầm lẫn. Đôi khi nó bao gồm cả những khoảng trống không sử dụng được, chẳng hạn như hành lang và thang máy. Nó làm cho ta khó so sánh giữa hai hợp đồng với nhau”.

 

Trong trường hợp đó, bạn hãy nhìn vào tổng số tiền phải trả. Đôi khi một không gian nhỏ hơn một chút với giá tính trên mét vuông cao hơn một chút lại có thể hiệu quả hơn cho doanh nghiệp của bạn, vì không gian đó được bố trí hợp lý hơn và có giá trị sử dụng cao hơn”.


 

3. Thời hạn thuê. Những chủ doanh nghiệp mới đôi khi không muốn thuê địa điểm kinh doanh, hoặc nếu bắt buộc thì chỉ thuê trong thời gian ngắn. Bằng cách đó, họ phòng ngừa nếu như doanh nghiệp không thành công, thì họ sẽ không bị buộc phải trả số tiền lớn cho một không gian không còn sử dụng nữa.


 

Nhưng có thể bạn sẽ khó mà thuê trong thời hạn ngắn, nếu bạn đang ở trong một thị trường bất động sản căng thẳng. Khi mặt bằng cho thuê trở nên khan hiếm, nhiều chủ đất không giải quyết các vụ thuê nhà với thời hạn ngắn hơn năm năm.



4. Tu sửa mặt bằng thuê. Người chủ nhà của Carol Hackman đã sẵn lòng nâng cấp một phần khu nhà khi cô ký một hợp đồng thuê nhà 5 năm cho doanh nghiệp phát triển và thiết kế trang web The Laser’s Edge Inc. của mình ở Wilmington, Delaware, Mỹ. Cô cho biết: “Tôi đã thuê ở đây hai năm và muốn nâng cấp nó thành một không gian mới. Tôi đã xem xét các khoảng trống có sẵn trong trung tâm này nhưng thấy không có chỗ nào phù hợp. Người chủ nhà đã không do dự cho phép chúng tôi cải thiện không gian của mình.”


 

Bạn có thể muốn tiết kiệm tiền bằng cách tự tu sửa, nhưng hầu hết các hợp đồng thuê đều đòi hỏi bạn phải được phép của chủ nhà hoặc công ty chủ quản. Steingold khuyên: “Nên trình kế hoạch tu sửa của bạn trước khi ký hợp đồng thuê”.


 

5. Những nội dung nên có và không nên có trong hợp đồng. Rất nhiều chủ doanh nghiệp nhỏ tập trung vào số tiền thuê đến mức không chú ý đến việc họ được hưởng những gì với số tiền bỏ ra. Một số chủ nhà đồng ý trả tiền điện và một phần trăm tiền bảo dưỡng khu vực dùng chung. Hãng luật của Steingold có một hợp đồng thuê toàn bộ, bao gồm tất cả các chi phí, nhưng một số chủ nhà hay công ty quản lý nhà chỉ ký hợp đồng cho thuê, trong đó họ chỉ tự trả tiền thuế tài sản, bảo hiểm và bảo dưỡng. Trong những trường hợp này, tiền thuê sẽ thấp hơn.


 

Các chủ doanh nghiệp nên cẩn trọng cả với các điều khoản không liên quan đến tiền nong. Chẳng hạn chủ nhà có yêu cầu phải tắt đèn, quạt, điều hòa nhiệt độ sau giờ làm việc hoặc vào ngày nghỉ cuối tuần không? Điều khoản này sẽ gây khó cho bạn nếu bạn định làm việc ngoài giờ.


 

6. Cho thuê lại và các quyền sử dụng được cho phép. Nếu bạn quyết định chuyển đi hoặc chỉ sử dụng một phần không gian thuê được, bạn có thể muốn cho thuê lại, hoặc cho doanh nghiệp khác thuê một phần không gian mình đang thuê. Nhưng điều này lại đòi hỏi phải có sự cho phép của chủ nhà của bạn.


 

Hầu hết các hợp đồng cho thuê đều quy định rõ loại công việc bạn được phép làm. Các chủ nhà thường muốn “các quyền sử dụng hợp pháp được cho phép” càng ít càng tốt. Vì thế, trong hầu hết các trường hợp, bạn nên làm thế nào để các quy định được rộng rãi hơn, đề phòng sau này bạn định phát triển công việc kinh doanh của mình.


 

7. Các chi phí đề phòng lạm phát. O’Donohue cho biết: “Một cái bẫy mà các công ty chủ quản thường dùng là đòi tăng chi phí điều hành hàng năm, khoảng 4-5%, để bảo vệ họ khỏi bị giảm lợi ích do lạm phát gây ra.”


 

Nhưng hiện nay, số phần trăm mà các chủ nhà đất đòi hỏi thường cao hơn tỷ lệ lạm phát vì thị trường bất động sản ỉu xìu của những năm gần đây buộc chủ nhà phải bỏ cái lệ tăng tiền thuê trong một thời gian khá dài. Whitson cảnh báo: “Hãy cẩn thận với các tính toán không chính xác về chi phí điều hành. Việc các chủ nhà đất tính cao hơn chi phí thực 10 đến 15% không phải chuyện hiếm”.


 

Việc thuê đất, thuê nhà vì mục đích kinh doanh ẩn chứa nhiều nguy cơ, nhưng nếu như bạn chú ý đến 7 vấn đề nói trên, bạn có thể tự bảo vệ mình và doanh nghiệp của mình ngay từ đầu



 

Theo: iht